首頁 盛華仁財經週報 歷期預售屋換約費用扣抵──修法前後稅額之計算(時事短評)
篇名
預售屋換約費用扣抵──修法前後稅額之計算(時事短評)
作者
陳揚仁
說明
發佈時間:20220816
【焦點短評】

之前財經週報文章有介紹過預售屋交易計算成本費用部分,土地漲價數額增設減除上限,也就是強制以公告土地現值做為申報移轉現值來計算土地漲價數額,這是為了防止利用土增稅與房地所得稅稅率差異來避稅。而針對未提示相關證明文件者,費用則依預售屋「成交價額(房價總額)」3%計算,並以30萬元為上限。但是依預售屋「成交價額(房價總額)」計算成本費用,卻會造成出售獲利與可扣抵費用不合理之現象,投資人只需支出頭期款的一部分即可取得預售屋的所有權,而在出售預售屋時卻可以依「成交價額(房價總額)」3%做為扣抵成本費用,這明顯不符合比例原則。

因此,房地合一2.0於111年4月6日發布預售屋交易計算成本費用調整,預售屋不以房地合一2.0規定合約總價來計算3%成本費用,改成須按「已付款項加上獲利」的3%作為計算可扣抵成本費用。這是為了避免投資客進行短期房地交易卻能輕鬆適用扣抵上限30萬成本費用,進而透過炒作而獲取高額報酬。

舉例來說,假設A先生購買1,000萬元的預售屋建案,已支付給建商100萬元取得預售屋承購權之後,A先生在2年內換約轉手獲利100萬元,在修法前後造成房地合一應納稅額差距為多少?

預售屋交易稅額試算
假設購買1000萬元的預售案,已支付建商100萬元,換約轉手獲利100萬元
修法前 修法後
房地合一稅金計算
所得100萬
費用1000萬×3%=30萬
稅率 45%(2年內)
稅金 70萬× 45%= 31.5萬
房地合一稅金計算
所得100萬
費用200萬×3%=6萬
稅率 45%(2年內)
稅金 94萬× 45%= 42.3萬
修法前後稅金差距10.8萬元
【參考資料】
延伸學習
關鍵詞
房地合一2.0、預售屋、成本費用
刊名
盛華仁財經週報
出版單位
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