首頁 盛華仁財經週報 歷期房地合一稅省很大-自住優惠之適用(時事短評)
篇名
房地合一稅省很大-自住優惠之適用(時事短評)
作者
陳揚仁
說明
發佈時間:20211207
【焦點短評】

房地合一稅2.0已在2020年7月1日上路,這次房地合一稅的修法,將原先持有1年內課徵45%部分,調整成持有2年內就要課45%;原先持有1至2年內課35%,調整為持有2至5年也要課35%。亦即,在7月1日之後,處分2016年以後取得房地產,持有5年內至少會被課徵35%以上的重稅。但若想節稅,除了有重購退稅或抵稅的方法之外,仍可利用「自住優惠」方式降低房地合一稅負擔。所謂「自住優惠」規定,須個人或配偶、未成年子女設籍居住連續滿六年以上、交易前六年不能出租、營業或執行業務使用以及前六年內個人、配偶、未成年子女未曾適用自住房地租稅優惠,即可享有免稅額400萬且稅率10%的優惠。

假設A先生在民國105年1月15日辦妥過戶並設籍入住,買進不動產成本為1,200萬元,若A先生在民國111年2月25日出售並到地政單位將所有權移轉登記給買方,售價為2,000萬元,移轉費用為100萬元,土地漲價總數額為100萬元,且符合「自住優惠」規定:

Case1:若A先生不使用「自住優惠」
房地交易所得=2,000萬-1,200萬-100萬-100萬=600萬元
稅率適用持有5年以上且10年以下的20%
房地合一稅=600萬元×20%=120萬元。

Case2:若A先生使用「自住優惠」
房地交易所得=2,000萬-1,200萬-100萬-100萬=600萬元
免稅額400萬且稅率10%
房地合一稅=(600萬-400萬)×10%=20萬元。

由以上試算案例可得知,使用「自住優惠」可省下相當可觀的房地合一稅支出。不過值得注意的是,根據規定須前六年內個人、配偶、未成年子女未曾適用自住房地租稅優惠,若是先生及太太各一戶,皆符合適用自住優惠,且都想出售,這種情況之下,只能選其中一戶適用自住優惠;此外,國稅局提醒納稅義務人須自行主張適用自住優惠,國稅局目前沒有相關機制協助納稅義務人檢核是否適用自住優惠。

【參考資料】
延伸學習
關鍵詞
房地合一稅、自住優惠、免稅額
刊名
盛華仁財經週報
出版單位
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