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首頁盛華仁財經週報歷期台灣不動產相關稅制介紹-房地合一稅實施後(時事短評)
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篇名
台灣不動產相關稅制介紹-房地合一稅實施後(時事短評)
作者
盛華仁
說明
發佈時間:20170912
【背景】

為了解決舊制的缺失,建立合理透明稅制,並與國際稅制接軌,自105年1月1日起實施房地合一課徵所得稅制度,房屋、土地交易所得合一並按實價課徵所得稅,同時將奢侈稅中不動產部分停徵,將所增加的所得稅稅收用於住宅政策以及長期照顧服務等社會福利支出,希望逐步落實居住正義、改善貧富差距,並使社會資源能更合理的配置。本文除了介紹房地合一稅制規定之外,也將對於新制相關規定的缺失加以探討。

【焦點短評】

105年起實施房地合一課徵所得稅制度,房屋及土地出售時,應計算房屋以及土地全部實際獲利,並減除已課徵土地增值稅的土地漲價總數額後,就餘額部分課徵所得稅,使房地交易所得按實價課稅,達到租稅公平。下表分別就個人與營利事業部分,其課稅範圍、稅基(課稅所得)、稅率等的相關規定。

關於「境內居住者」規定,是指符合下列條件之一者(「非境內居住者」則指下述規定之外的個人):
1. 在中華民國境內有住所,並經常居住中華民國境內者。
2. 在中華民國境內無住所,而於一課稅年度內在中華民國境內居留合計滿183天者。

此外,個人交易新制課稅範圍的房屋、土地,除原始取得成本之外,還有哪些支出也可以列入房屋、土地的成本?
1. 購入房屋、土地達可供使用狀態前支付的必要費用,如契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等,以及於購入房屋、土地所有權移轉登記完成前,向金融機構借款的利息。

2. 取得房屋後,與使用期間支付能增加房屋價值或效能且非2年內所能耗竭的增置、改良或修繕費。(必須是固定的且不能被帶走的家具,「系統家具」由於容易拆裝,不能當費用扣除,而水電管線、泥作、木工等是可以認列費用。)

個人部分與營利事業部分詳情表

個人因取得、改良及移轉其所交易房屋、土地而支付的費用,均得自成交價額中減除,如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等。而個人出售房屋、土地,因延遲交付,根據契約約定支付給買方的違約金,這也是屬於交易房屋、土地所支付的費用,這也可以從成交價額中減除。但是個人取得房屋、土地所有權之後,所繳納的房屋稅、地價稅、管理費、清潔費、金融機構借款利息等,因為這皆屬於使用房屋、土地期間的相對代價,這是不得列為費用減除。

這次房地合一稅制的改革,最大貢獻為房屋、土地交易所得合而為一,並按「實價」課徵所得稅,但是在「課稅範圍」以及「個人與營利事業稅率差異」上規定卻有些問題與盲點。在課稅範圍中,有關「取得日」與「交易日」均以「登記日」作為計算的基準,這會導致在1年內(45%稅率)可以大方的出售,但必然會等到1年後(35%稅率),甚至2年後(20%稅率)才過戶登記的狀況,此時45%與35%稅率形同虛設,並且在特定的時間點下,也可利用「登記日」的計算基準的規定,將原先屬於新制轉變成舊制。舉例來說,房地產在103年5月1日取得,在105年4月10日賣出,原先根據規定,在103年1月2日之後取得,持有期間在2年內者,必須適用新制,但若買賣雙方協議在105年5月2日(超過2年)才去登記,不僅將原先屬於新制規定轉變為舊制之外,還會造成買方因此對於賣方可以有「議價空間」。另外一個例子,若房地產在105年4月1日取得(屬於新制),而在107年3月20日賣出,原先根據規定,持有期間1至2年的稅率為35%,但若買賣雙方協議在107年4月2日(超過2年)才去登記,稅率就會下降為20%。

在「個人與營利事業稅率差異」規定上,投資客或投機客若想短期內(個人持有期間2年內稅率35%~45%)出售不動產,此時可以成立「一人公司」,以境內公司名義取得後再出售,此時不論持有期間長短,稅率均為17%,另若公司盈餘保留不分配,再加上「未分配盈餘」10%的稅,比起個人稅率35%~45%還要來得低,因此短期交易不動產,原則上以國內法人持有會有「避稅空間」。

「上有政策、下有對策」,房地合一稅制改革目的是致力於減少社會貧富差距、增加賦稅的公平合理、抑制炒房以及追求「居住正義」的住房改革政策,但是欠缺相對應的配套,卻留下漏洞讓有心人士有機可乘,這也會間接地影響到房市,政府必須趕快檢討改進之處,加強查稅,以匡正房地產的交易秩序。

【相關考題】

1. 林先生為中華民國境內居住者,民國 103 年 12 月 20 日登記買進 A 房地一筆、後於民國 105 年 10 月 5 日 賣出,試問下列有關申報該筆房地交易所得之敘述何者正確?
(A) 林先生於民國 105 年 1 月 1 日以前買入房地,不適用房地合一課稅制度
(B) 林先生應計算售屋之財產交易所得,併計綜合所得總額課稅
(C) 林先生應於房屋、土地完成所有權移轉登記日之次日起算 30 日內自行填具申報書,檢附契約書影本及 其他有關文件,向該管稽徵機關辦理申報繳納應納稅額
(D) 若林先生賠錢出售該筆房地(虧損),因無應納稅額,所以無須向稽徵機關申報該筆房地交易
( 105 記帳士 稅務相關法規)

ANS:C

2. 下列關於民國 105 年起實施之個人房地合一課稅稅率的敘述,何者錯誤?
(A) 中華民國境內居住的個人,持有房屋、土地期間在一年以內者,稅率為 45%
(B) 非中華民國境內居住的個人,持有房屋、土地期間在二年以上者,稅率為 20%
(C) 中華民國境內居住之個人,因非自願離職致使交易持有期間在二年以下之房屋、土地者,稅率為 20%
(D) 個人以自有土地與營利事業合作興建房屋,自土地取得之日起算二年內完成並銷售該房屋、土地者, 稅率為 20%
( 105 地方特考五等 稅務法規大意)

ANS:B
關鍵詞
房地合一稅
刊名
盛華仁財經週報
出版單位
高上公職網
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