房地合一稅2.0已在2020年7月1日上路，這次房地合一稅的修法，將原先持有1年內課徵45%部分，調整成持有2年內就要課45%；原先持有1至2年內課35%，調整為持有2至5年也要課35%。亦即，在7月1日之後，處分2016年以後取得房地產，持有5年內至少會被課徵35%以上的重稅。但若想節稅，除了有重購退稅或抵稅的方法之外，仍可利用「自住優惠」方式降低房地合一稅負擔。所謂「自住優惠」規定，須個人或配偶、未成年子女設籍居住連續滿六年以上、交易前六年不能出租、營業或執行業務使用以及前六年內個人、配偶、未成年子女未曾適用自住房地租稅優惠，即可享有免稅額400萬且稅率10%的優惠。

假設A先生在民國105年1月15日辦妥過戶並設籍入住，買進不動產成本為1,200萬元，若A先生在民國111年2月25日出售並到地政單位將所有權移轉登記給買方，售價為2,000萬元，移轉費用為100萬元，土地漲價總數額為100萬元，且符合「自住優惠」規定：

Case1：若A先生不使用「自住優惠」
房地交易所得＝2,000萬－1,200萬－100萬－100萬＝600萬元
稅率適用持有5年以上且10年以下的20%
房地合一稅＝600萬元×20%＝120萬元。

Case2：若A先生使用「自住優惠」
房地交易所得＝2,000萬－1,200萬－100萬－100萬＝600萬元
免稅額400萬且稅率10%
房地合一稅＝(600萬-400萬)×10%＝20萬元。

由以上試算案例可得知，使用「自住優惠」可省下相當可觀的房地合一稅支出。不過值得注意的是，根據規定須前六年內個人、配偶、未成年子女未曾適用自住房地租稅優惠，若是先生及太太各一戶，皆符合適用自住優惠，且都想出售，這種情況之下，只能選其中一戶適用自住優惠；此外，國稅局提醒納稅義務人須自行主張適用自住優惠，國稅局目前沒有相關機制協助納稅義務人檢核是否適用自住優惠。

• 經濟日報 稅稅唸學堂「余先生賣屋要求明年過戶 享房地合一自住優惠省稅85萬」