各位同學大家好又到了這一次的張政說經濟，今天我們要延續上次的主題，上次提到六福集團的六福皇宮飯店要在台北結束營業，背後的一項原因就是租金問題，所以這一次我們繼續來聊租金的經濟議題；上一期提到「房東可能不會輕易降低租金」，是因為不動產的價格是「 未來報酬的折現值總和 」，所以對房東來說他可能更在意的是不動產的價格，而不是短期的租金收入，所以即使暫時沒有人願意承租，房東寧可讓店面空閒也不願降低租金。

那這一期想跟大家討論的是在店面承租的市場中供給方和需求方，哪一個在交易過程中會比較具有優勢呢？為了方便討論我們一樣將土地跟建築物視為相同的物件，可以想像一般的店面大多都是在一樓，所以基本上可以提供承租的店面就跟土地的數量是相同。

從經濟理論來說土地的供給量是固定的，也就是所謂垂直的供給線；另外，土地使用的邊際報酬率遞減，所以土地的需求呈現負斜率；那麼土地市場的價格將會由需求單方面決定，所以當需求很高時，土地的價格會越高、地租也會越高，也就是店面的租金會越高。這樣一來就可以理解，為何台北的土地價格和租金都高，是因為土地需求高所造成的；相反的，台東的土地價格與租金低是因為土地需求低，這就是我們曾經介紹過的「稀少地租說」。

從上面理論的分析我們可以知道，土地的價格與租金由需求單方面決定，這說明土地的供給與需求雙方議價能力是不同的，而且是土地的供給方對於價格的決定是被動的，只能依靠需求的高低才可以彰顯自身的價值，從這個角度來看土地的需求方議價能力是高於供給方的，簡單來說，房東其實沒有什麼可以議價的能力，租金應該的高低是承租的店家來決定的。也以六福皇宮為例，如果他的房東國泰人壽要提高租金，六福皇宮應該是比較有議價能力，也比較有能力拒絕。

但這個理論似乎應用於現實上好像不這麼成立，面對房東的提高租金，常常會聽到房客似乎無能為力，只好被迫接受，或許有其他人願意以更高價承租，但回到上一次所說的，很多店面空下來的，未必會有人繼續承租；那麼不願意接受提高租金就必須要選擇搬走，那麼為什麼承租的店家變得那麼弱勢呢？與理論有所不同。

要回答這個問題，我們要回到稀少地租說這個理論，這個模型背後是假設土地是同質的，但現實上可以說每一處土地與店面都是異質的，不同的地點代表著不同的市場吸引力，對應著不同的顧客到訪率，所以承租的店家寧願接受提高租金而不願意搬走的原因可能有很多，或許有可能原本的顧客是因為在這家店附近，搬走了後原本建立的商譽就必須重新建立，一旦離開了它就必須要培養新的客源；也可能店家覺得這家店面風水很好他不願意搬離；而且結束營業還要有中間的過渡期，即使找到了新的店面，也需要重新裝潢等等，以上說的這些我們都可以簡化為一個概念那就是「交易成本」！

沒錯！稀少地租說忽略了土地的異質性的交易成本這項因素，這樣一來就可以解釋為什麼承租的店家為什麼遺願意接受房東的租金上漲，因為加入交易成本這項因素，會使得承租的店家每次要轉換店面就必須負擔一次這樣的交易成本，也可以視為一種固定成本，所以就店家的角度來說，一個好的、適合的店面不易尋找，那一旦找到之後其實就不會想要輕易更換，因為背後的交易成本可能很大，可能更傾向於長期合作，這就造成雙方對於租金的議價能力就未必是承租的店家比較高了，房東可能反而有更高的談判能力。

好的，以上就是這一期想跟大家介紹的內容，張政說經濟下次見！