各位同學大家好就到了這一次的張政說經濟，今天想跟大家聊聊最近發生的一則新聞，那就是六福集團旗下的台北威斯汀六福皇宮飯店準備在台北市南京東路的營業據點停業。會停止營業的原因是租金的上漲，新聞指出六福皇宮飯店的租金支出就吃掉了很大一部分的營業收入，新聞也指出這個消息對於業界是投下震撼彈。

因為六福皇宮飯店給別人的印象是業績不錯，至少在同業之間是排在前幾名的，那連六福皇宮都玩不下去了，租金上漲這個問題肯定不小，而六福皇宮的房東是國泰人壽，新聞一出國泰人壽立即跳出來否認說他們沒有年年漲租金，在金融海嘯期間還主動降過租金，雖然各說各話，但無論如何可以肯定的是，租金的部分是有一定影響的。

我們可以想像，除非是提供像網路這樣的虛擬服務，否則土地是大部分生產不可或缺的要素，但即使提供網路服務，總是要有伺服器放置的地點，那還是要使用到土地，所以廣義的來說，土地確實是所有生產可或缺的要素。從生產者理論我們知道，不論是自有的要素或是他人的要素，只要使用都必須付出機會成本，之前我們也討論過為什麼房價這麼高，有興趣的同學可以看我們 第 32 期的內容 。

所以我們就以兩期的時間來討論租金的問題，前面提到六福皇宮飯店因為不堪租金負荷而結束營業，那是否會有人繼續去承租那一棟建築目前不得而知，確實也有可能就此就空閒下來，就像之前也有新聞報導這幾年因為忠孝東路等東區精華地段租金太高一些店家紛紛撤出，卻沒有人繼續承租，以至於出現很多店面閒置的情況。

問題來了如果真的沒有人願意租。那麼為什麼房東或屋主不降租金呢？一般人會想與其沒有人租，那也沒有租金收入，那為什麼不降一點價反而可以有持續的收入呢？而且如果不降租金，感覺違是反市場機制，不是應該出現超額供給，市場均衡價格就會下降嗎？

這個問題的答案，我想從短期與長期兩個角度來回答，先說長期下當然還是會恢復到市場機制，不太可能永遠都會出現店面閒置的情況，所以長期下如果一直還是有這樣的供給大於需求的情況，租金肯定會下降。

那麼短時間下為什麼這調降租金這件事沒有立即發生呢？這就要牽涉到租金和資產價格的關係了！為了簡化，我們就不區分土地或建築物，而直接稱作「不動產」。一項不動產的價格要如何計算？一個合理的估算方式是，它將會等於該不動產「 未來報酬的折現值總和 」，就這是將租金資本化的概念。進一步簡化，假設未來租金報酬都不變，那麼就可以利用數學上的無窮等比級數公式來計算，不動產的價格將會是「 租金報酬除以市場利率 」。舉例來說，目前市場利率假設為 1 %，租金報酬為 20 萬，則 20 萬除以 1 %，表示不動產的價格將會是 2000 萬。

倘若市場利率維持不變，那麼租金報酬下降就會反映的不動產的價格也是下跌的，也就是說假設租金報酬下降 3 萬，那麼不動產的價格就會下跌 300 萬。這就可以解釋為什麼這些屋主、房東短期寧可讓店面閒置，也不願降低租金，因為這樣會破壞之前已經升上去的不動產價格，所以房東就會想要撐一陣子看看，甚至如果房東有短期交易的打算的話，更不可能想要去打壞不動產價格的行情。

很多人都說，台北市東區那些房東，因為不缺錢，所以很能撐，不會輕易降房租，現在我們知道，他的心中可能更在意的是不動產的價格。但回到剛才所說的，長期下這件事情不可能永遠持續，因為店面不租出去也是有代價的，或許短時間內對房東來說與其店面價格下跌寧可等待，但長期一定是一種損失，只要市場需求沒有增加的時候，高租金的情況不可能維持，租金價格勢必下降。

好的，這一期我們用租金與不動產的價格的關係來說明，為何屋主、房東短時間寧願讓店面閒置，也不願降低租金；下一次我們將會討論，土地市場的供給方跟需求方，哪一個在交易過程會比較具有優勢？張政說經濟下次見！