各位同學大家好！最近正好看到網路上有人在分享一篇關於評論炒房的文章，終於要來挑戰這個「台灣房價」這個話題了，以下是這篇文章的連結 ( https://buzzorange.com/2017/07/21/why-young-people-cant-buy-a-house-cuz-your-r-fucking-poor/ ) 有興趣的人可以先看看。

首先，這篇文章的標題就很嗆，開頭就把一堆人罵了笨蛋。但看完整篇文章後除了不支持這種較為偏激的文風之外，我還是想補充一些看法以及一些修正的地方。首先房價的問題出自於土地價格，也就是對於房屋的需求其實是源自於對土地的需求。而經濟學中對於土地與地租理論，通常是以下兩個，不過其實兩者意義差異不大。第一個是古典經濟學大師李嘉圖的「差額地租說」，第二個是所謂的「稀少地租說」。

現在普遍使用的是稀少地租說，這個理論很簡單說明由於土地的供給有限，因此在需求越高的時候就會產生越高的地租，所以台北的土地價格高是因為需求高，台東的土地價格低是因為需求低，說穿了這就是簡單的供需原理，相信不難理解。

關於這點，這篇文章說的正確，土地是具有「稀少性」，特別是精華地段的土地更是如此。所以當然不可能在沒有需求的情況下，就可以支撐房屋的價格（但本質上就是土地的價格），為了方便，以下我們也直接簡化稱為房屋的需求。

但我覺得文章忽略了一點就是，也就是我想強調的一個觀念，所謂房屋的需求其實來自於兩方面：第一部份房屋是一種必需品，所以這部分很自然地就會產生住房的需求，這部分的需求其實相當穩定，也與人口結構相關。第二部分其實還有另外一個需求就是投資的需求，是的！房屋已經成為了一個投資的工具！有人可能會說：「這兩個不都是對於房屋的需求嗎？區分這兩種需求有必要嗎？」 張政 老師認為是必要的，而且只有把這兩種需求隔離開來才能解釋房屋價格的問題！

我們可以看到很多人說台灣的房屋其實是供過於求，因為空屋率很高，那麼為什麼房價跌不下來呢？確實與台灣目前人口增加緩慢的角度來看，房屋的供給確實似乎大於需求，有時經過一些新興的大樓或社區，確實可以看到這樣的情景，裡頭黑鴉鴉的一片，點燈的戶數不多，感覺就是很少人在居住。

但空屋並不代表沒有人持有，更不代表沒有需求存在，即使台灣居住需求發生衰退，但投資的需求其實一直都持續存在著。接下來就必須要問，為什麼將房屋視為投資工具的需求會這麼強勁？這一切還是源自於「預期」或「預期心理」，這篇文章似乎忽略了一件事情，雖然他舉了台灣一段時間的經濟數據想來支持台灣房價上漲是一個必然的結果，但事實上台灣過去的房價並非一直如此的單向上漲，最好的例子就是在 2002 年爆發 SARS 疫情的時候，台灣房價（特別是北部）有一次顯著性的下跌，為什麼呢？就是因為預期的改變，造成投資需求的改變，所以當大家普遍感到悲觀時，房屋投資的需求低落，就會造成房價大幅下跌；反之，只要大眾普遍預期房屋價格還會漲或維持相當程度的價位，那麼房屋的價格就真的會維持在某一個水準，這就是一種自我預期實現的概念。

所以 張政 老師的論點就是，房價為什麼這麼高？或者是說為什麼與大家普遍認知的合理價位有著這麼大的落差？其實問題不在住房的需求，投資的需求才是主要的因素，說實在的，如果現在在台灣幾乎只要有點經濟能力的人，都會想到買間房子來增值，這就是預期心理，也就是預期房屋價格會繼續上升的原因。雖然這篇文章的用字很偏激，但我不得不同意，高房價的問題，其實大家都涉入其中，當大家都有這樣的預期心理時，試想即使你還不是個有錢人，都會想說如果你有錢時你也會這麼做（買房增值），那麼結果就是台灣的房屋價格就是會撐在現在這樣的價位。

開個玩笑，台灣的房屋價格什麼時候會顯著性的崩落？例如，明天忽然外星人出現攻打地球或者是大屯火山突然爆發，這樣就會一下子把投資的需求嚇跑，而本質上就是大家對於房屋價格的預期改變了。所以，我認為房價高，確實是投資需求占主要的因素，至於這樣是不是不要叫做「炒房」呢，名稱的問題我想應該就沒那麼重要了。 

現在張政老師發現當我自己經濟學得越多的時候，越是覺得看待事情要謙卑（是的！謙卑謙卑再謙卑，我是在說真的不像有些人是說假的ＸＤ）。這讓我想到過去曾經看到的一篇文章，寫到政治大學前的指南路，因為商業需求的旺盛，所以很多原本一樓的住家都紛紛將原本的房子出租成店面給別人做生意，但就有 一兩 戶人家仍然保持住家的形式並沒有出租，那篇文章說在經濟學的角度大家都會說屋主很笨，不懂機會成本，就像過去老師去威尼斯的時候，說過因為當地觀光價值很高，原本威尼斯人幾乎都搬走了把房子出租給別人經營觀光是一樣的道理；但那篇文章是說不要把所有人都當作唯利是圖，因為在有些人心中那間房子並不是機會成本很高的店面，而只因為是一個「家」。

所以老師看到開頭所說的這篇評論房價的文章其實有些感慨，縱使你有再高超的經濟理論，但經濟學也只是一個看待事物的觀點， 並不是全部的一切，更不是定於一尊唯一價值。

這些就是這次我想跟大家講的內容，張政說經濟我們下次見！