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首頁盛華仁財經週報歷期姊弟誤打誤撞,免繳房地合一稅(時事短評)
高上公職網
篇名
姊弟誤打誤撞,免繳房地合一稅(時事短評)
作者
盛華仁
說明
發佈時間:20210914

根據蘋果日報2021年9月10日報導,一對姊弟的父親過世留下一28坪3樓老公寓,這對姊弟出於孝心,將此老公寓給母親繼承,讓母親可以頤養天年。但人算不如天算,母親因過度思念父親,亦因故去世,因此這對姊弟各自繼承取得所有權的1/2。然而這對姊弟因住不習慣老公寓,想再買新房,在今年2月將公寓以總價850萬出售,並且買下總價超過老公寓850萬的3房的大樓,但賣掉老公寓因適用房地合一稅且有獲利,被國稅局核定課徵143萬元的房地合一稅。不過,今年8月這對姊弟因到國稅局辦理其他稅務事宜時,經稅務機關提醒,姊弟才發現原來符合房地合一稅的重購退稅之規定,因此退回143萬元的稅款。

上述新聞案例,可從兩方面做分析。首先,姊弟將繼承的老公寓轉手賣出並且獲利部分,透過繼承或贈與取得不動產的所有權並在之後轉手售出,在房地合一稅的取得成本認定上,是以不動產的土地公告現值以及房屋評定現值計算取得成本,然而政府公告的土地公告現值以及房屋評定現值皆遠低於不動產市場價格,當實際出售金額減掉當時繼承時的遠低於土地公告現值以及房屋評定現值,相減之下所算出的交易所得可能會相當驚人,並依持有時間的不同,以15%至45%的累進稅率來課稅。

但為何這對姊弟之後卻因符合重購退稅規定,反而可以退回原先繳納143萬元的稅款?這是根據「重購自住房地退(抵)稅優惠」的規定,個人買賣自住房屋、土地,已於該自住房地辦戶籍登記並居住,且出售的「前1年內」無出租、供營業或執行業務使用,無論「先購後售」或是「先售後購」,只要出售舊房地與重新購買新房地的時間(已完成移轉登記日為準)差距在「2年以內」,均可申請適用「重購自住房地退(抵)稅優惠」,但該重購的新房地於「重購後5年內」應供「自住使用」,並不得改作其他用途或再行移轉,亦即要重購退稅要「3不1要」:5年內要自住、不能買賣、不能營業、不能出租。下表為重購自住房地退(抵)稅優惠在先購後售或是先售後購的適用規定,而此案例為適用「先售後購」之規定,且重購價額÷出售價額=A,且A≧1(買大賣小),因此應退還稅額=出售房地已繳納稅額。

情況 方式 要件
先售後購 申請退稅 .自出售完成登記日起2年內重購
.自按重購價額占出售價額比率計算退稅額
(1)重購價額÷出售價額=A,且A≧1(買大賣小)
應退還稅額=出售房地已繳納稅額
(2)重購價額÷出售價額=A,且A<1(買小賣大)
應退還稅額=出售房地已繳納稅額 × A
先購後售 申報扣抵 .於後售房屋申報房地合一所得稅時,計算扣抵
(1)重購價額÷出售價額=A,且A≧1(買大賣小)
應繳納稅額=0
(2)重購價額÷出售價額=A,且A<1(買小賣大)
應繳納稅額=出售房地已繳納稅額 ×(1-A)
資料來源:財政部國稅局
【參考資料】
延伸學習
關鍵詞
繼承、房地合一稅、重購退稅
刊名
盛華仁財經週報
出版單位
高上公職網
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